MIXED USE PLANNING

Kemarin malam (9 Januari 2013), dalam perjalanan pulang dari tempat kerja (di daerah belakang Akpol) ke rumah kontrakan saya (di daerah Pasar Kapling), saya merasakan ada beberapa serial tema dari zona-zona yang saya lewati. Diawali dari area campuran permukiman dan perdagangan-jasa di sepanjang jalan Semeru, lalu area permukiman di daerah Jalan Sisingamaraja (kalo tidak salah masuh ke area candi Baru), dan area perdagangan dan jasa dari (pasar kambing sampai dengan ke rumah).

Sempat kehilangan taste, saat harus melakukan justifikasi di daerah jalan tentara pelajar sampai dengan lokasi rumah, kok hampir semuanya perdagangan dan jasa semua ya, tapi kok masih ada juga beberapa rumah tinggal. Saking bingungnya akhirnya saya sebut dengan kawasan campuran (mix used).

• Apakah justifikasi saya tersebut benar, disebut dengan mixed use ?
• Penggunaan lahan : Mixed Use itu apa ?

Kalo temen-temen pernah melewati jalan Sisingamangaraja, temen-temen akan merasakan masuk ke kawasan permukiman dengan Kapling rumah besar-besar (kalo tidak salah merupakan salah satu kawasan permukiman lama yang dibangun pada masa kolonial). Pada kawasan tersebut terdapat beberapa spot untuk area perdagangan dan jasa, ada pasar, bahkan hotel.

• Apakah itu juga disebut dengan mixed use ?

Coba kita bandingkan dengan koriodor jalan tentara pelajar (pasar kambing s/d pasar kapling), yang sama-sama ada perumahan dan perdagangan dan jasa.

• Apakah itu juga disebut dengan mixed use juga ?

Mungkin itu sekelumit cerita untuk membandingkan kawasan yang tumbuh secara unplanned (organis) dan planned dalam konteks tata guna lahan (land use). Padahal, konon katanya ni keahlian kita lho sebagai planner : ahlinya land use planning. He….Saking ‘ahlinya’ sering disebut dengan ilmu spidologi dan plan no logic, satir memang tapi itu realita temen-temen. Gak papa kita tidak usah capek-capek klarifikasi, tapi jawab dengan bukti dengan karya, bener kan…

Seperti kita tahu, land use planning terdiri atas beberapa pandangan dasar yang jamak digunakan di Indonesia dan Dunia, diantaranya yaitu Single Use Planning dan Mixed Use Planning.

• Apakah definisi dari dua aliran land use planning tersebut ?
• Perbedaan mendasarnya apa ?

Saya pernah mengintepretasi peta dokumen tata ruang suatu kota, dimana kota tersebut mengarahkan penggunaan lahan pada kawasan di sisi koridor utama hampir semuanya menjadi area mix used. Saya jadi berfikir, pantesan ya banyak sekarang kita jumpai pertumbuhan ruko yang menjamur di setiap sisi jalan-jalan kota. Alih-alih sesuai dengan tata ruang yang menyebutkan sebagai mix used, apakah kondisi ini ideal ya ?.

Menurut saya pribadi, ini adalah indikasi yang buruk dimana suatu kota akan menuju BUNUH DIRI. Persebaran kawasan perdagangan yang ‘merata’ diikuti dengan kawasan permukiman yang ‘merata’ juga akan menggiring kota-kota kita kepada suatu kondisi yang disebut dengan environtmental lack. Dampak yang akan muncul adalah kehilangan orientasi pusat pertumbuhan, urban sprawl, kemacetan, disparitas densitas kawasan, coverage area ratio tidak merata, dsb. Transect planning kota-kota tersebut tidak jelas lagi, mana yang disebut natural area, mana yang disebut urban, mana yang disebut rural, mana yang disebut CBD, dsb. Polanya menjadi scrable he…he…

Kalo kita ambil benang merahnya, land use planning di kawasan perkotaan/kabupaten/kota/provinsi/dst lebih seringnya diramalkan berdasarkan trend & Dominasi. Padahal berdasarkan ilmu yang pernah saya dapatkan di kampus saya tercinta, land use planning tidak seperti itu. Minimal kita harus melihat land barrying capacity sehingga kita dapat mendesain penggunaan lahan yang sesuai baik secara fungsi, kepadatan, maupun ratio ruang terbangunnya.

Berdasarkan pengalaman kerja saya sebagai kuli di sebuah perusahaan Konsultan Teknis, ada beberapa factor yang harus dipertimbangkan selain land barrying capacity, diantaranya adalah negative externalities, transect planning, , aturan yang mengikat seperti KKOP untuk penerbangan, daerah hutan lindung, dsb.

Selain variabel tersebut diatas, kita juga mendesain land use berdasarkan penyediaan prasarana. Terdapat dua pola yaitu :

1.     Infrastructure Led Development

2.     Infrastructure Follow Development

Dua-duanya bisa diterapkan tergantung kebutuhan, Kota Batam & SCBD (Sudirman Central Bussiness District) di Jakarta merupakan contoh kawasan dan kota yang menggunakan konsep Infrastructure Led Development. Pola penggunaan lahan akan lebih teratur bila kita menggunakan konsep ini, dimana secara matang sudah kita siapkan land use planningnya dan infrastruktur sebagai trigger-nya.

Kembali ke topik Mixed Use Planning (sory agak OoT)…

Menurut pendapat para pakar, konsep ini sangat tepat untuk diterapkan di kawasan-kawasan yang semakin urbanize. Sehingga dapat meminimalkan pergerakan eksternal orang dan barang yang berujung kepada kemacetan. Sirkulasi internal dapat mengalir dengan seminimal mungkin menggunakan kendaraan, walking time distance menjadi lebih humanis, densitas kawasan dapat diprediksikan dan diimplementasikan dengan jelas, sehingga dapat mendukung terciptanya sustainable development dan environtmental friendly.

Nah, pertanyaannya apakah single used tidak tepat lagi diimplementasikan sekarang ini?

Kalo temen-temen mengikuti diskusi minggu kemarin, logikanya dapat mengarah kepada Compact City & TOD (Transit Oriented Development) lho.. bener ndak ?.. CMIIW, he…

Menurut hemat saya, mixed used planning adalah konsep yang besar, jangan hanya dijadikan jurus terakhir saat kita bingung menentukan pola ruang kawasan (seperti saya, saat menjustifikasi koridor tentara pelajar, he..).

Analogi sederhana, pendapat saya korelasi antara mix – single use planning..

 

Note :

Tulisan ini hanya sebatas ide, tidak bermaksud menggurui ataupun meracuni pemikiran temen-temen. Hanya sebatas ide, that’s all.

sa’onone

Planners Community

Semoga bermanfaat, tetap semangat, tetap berkarya, semoga menjadi planner yang punya TASTE

We don’t have more, but we’ll give it all